"אני איש עסקים מצליח, למה הבנק מסרב לתת לי משכנתא?"

זה קורה יותר מדי פעמים: בעלי חברות בע"מ או עוסקים מורשים, אנשים שמנהלים עסקים מרשימים עם מחזורים יפים ורמת חיים גבוהה, נתקלים בחומה בצורה כשהם מגיעים לבקש משכנתא או אשראי חדש. על הנייר, הם הלווים המושלמים. בפועל? הבנק אומר "לא".

איך זה ייתכן? כיועצת משכנתאות המתמחה בתיקים מורכבים, אני רואה שהבעיה היא כמעט אף פעם לא בחוסר כסף, אלא ב"רעשים" בדוח נתוני האשראי שהלקוח לעיתים בכלל לא מודע לקיומם.

למה הבנק רואה אתכם אחרת ממה שאתם רואים את עצמכם?

ישנן ארבע סיבות מרכזיות לכך שבעלי עסקים מצליחים מסורבים בבנקים:

1. ערבויות אישיות: אשראי שנלקח עבור העסק בערבות אישית משתקף בדוח האשראי הפרטי ומכביד על יחס ההחזר.

2. סיווג שגוי של הלוואות: הלוואות עסקיות שנרשמו בטעות כהלוואות ל"צריכה פרטית" – מה שמדליק נורה אדומה אצל החתם בבנק.

3. זליגה של מחלוקות עסקיות: סכסוך עם ספק או לקוח שנגמר בתביעה או בהוצאה לפועל, גם אם נסגר, עלול להשאיר "כתם" בדוח ה-BDI.

4. חוסר הפרדה בין הפרטי לעסקי: התנהלות לא תקינה בחשבון העו"ש הפרטי, גם כשהעסק משגשג.

סיפור מהשטח: כשהמספרים טובים אבל התיק "תקוע"

לאחרונה טיפלתי בזוג, שכירים בעלי שליטה בחברה בע"מ. מדובר באנשים עם הכנסות יפות מאוד שביקשו משכנתא של 700 אלף ש"ח עבור נכס שרכשו. על פניו – תיק פשוט, קל ורווחי לבנק.

במהלך בדיקת המסמכים והחיתום המוקדם, גיליתי את המוקשים:

• נגד הבעל עמד צו הוצאה לפועל פתוח בשל סכסוך ישן עם ספק של החברה. מבחינתם, הנושא הוסדר והסתיים, אך הרישום נותר פתוח ופעיל.

• בנוסף, מספר הלוואות עסקיות שהיו אמורות להיות משויכות לפעילות החברה, נרשמו בטעות כהלוואות צריכה אישיות.

הבנק, שרואה דוח יבש, נתן תשובה שלילית חד-משמעית בתחילת התהליך. הלקוחות, שלא היו מודעים לעומק הבעיה, היו המומים.

הופכים את ה"לא" ל"כן"

כאן נכנסת החשיבות של עבודה עם מומחית שמכירה את המערכת הבנקאית מבפנים. בזכות היחסים המקצועיים שלי עם מקבלי ההחלטות בבנקים והבנה עמוקה בניתוח דוחות אשראי:

1. ביצענו שיפור וניקוי של דוח נתוני האשראי.

2. הנחיתי את הלקוחות כיצד להסדיר את הרישומים מול רשויות האכיפה.

3. הצגתי לבנק את התמונה הפיננסית האמיתית והמלאה.

התוצאה: המשכנתא אושרה במלואה בריביות אטרקטיביות מאוד ותוך פרק זמן קצר. הלקוחות קיבלו לא רק את הבית, אלא גם "מפת דרכים" להתנהלות פיננסית נכונה שתשרת אותם בעתיד.

המסקנה שלי

לפעמים המקרים שנראים הכי "קלים" על הנייר הם אלו שדורשים את המיומנות הגבוהה ביותר. הישראלי הממוצע, מצליח ככל שיהיה, לא תמיד מחזיק בידע המקצועי כדי לקרוא את המפה הפיננסית של עצמו דרך העיניים של הבנק.

לפעמים המורכבות היא לא בלווה אלא בנכס - מוזמנים לקרוא איך פתרנו עסקה סבוכה בדירת ירושה באשקלון

הבנק אמר לכם לא? אל תרימו ידיים. ייתכן שכל מה שחסר לכם זה מישהו שידע לספר את הסיפור הכלכלי שלכם נכון.